役所調査
こんにちは！ユーハウス設計課の藤澤です。
ユーハウスが土地の事前調査で行っている役所調査について紹介します。
役所調査は
計画予定の敷地のある市役所や町役場などの行政機関にて、
敷地に関連する法律・条令など聞き取り調査を行うことです。
都市計画関連
１ 都市計画区域
都市計画を定めるエリアを都市計画区域、
それ以外のエリアを都市計画区域外として分けます。
都市計画区域外で、そのまま自由勝手に開発・建設が行われると、
将来、都市としての整備をするときに支障が
生じる恐れがあると認められる区域を「準都市計画区域」として指定されます。
①都市計画区域…計画的な街づくりを進めるエリア
②都市計画区域外…人がそれほど集まっていないので、とりあえず置いておくエリア（田舎）
③準都市計画区域…田舎だが、重要な地域なので制限があるエリア
２ 区域区分
都市計画区域を
市街化区域 市街化調整区域 非線引区域
の3つに分けて計画します。
①市街化区域…すでに街か10年以内に街にするエリア
②市街化調整区域…街をつくる予定のない農地や森林
③非線引区域…詳細は決めてないので、とりあえず置いておくエリア
３ 用途地域
市街化区域内は、土地の利用の方法（用途）によって
住宅地 商業地 工業地
の大きく3つに分けられます。
さらに細かく分類した13種類の地域に分けます。
用途地域ごとに“建築できる建物”と“建築できない建物”が明確になっているので、
ある用途の建物が建築可能かどうかを、あらかじめ知ることができます。
また、建ぺい率、容積率、高さ制限にも関係していきます。
①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
③第一種中高層住居専用地域
④第二種中高層住居専用地域
⑤第一種住居地域
⑥第二種住居地域
⑦田園住居地域
⑧準住居地域
⑨近隣商業地域
⑩商業地域
⑪準工業地域
⑫工業地域
⑬工業専用地域
※田園住居地域は2018（平成30）年4月に新しく導入された住居系の用途地域です。
４ 建ぺい率・容積率
①建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建物を上から見たときの面積を指します。
建ぺい率がある理由…敷地内に一定割合以上の空地を設け、
日照や通風などを確保するためにあります。
また、角地だと10％加算されます。
②容積率
敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
各階の床面積を合計した面積を指します。
建ぺい率と容積率は組み合わさることで、建物の規模や階数が自然に決まるのが特徴です。
用途地域が13種類ありますが、それぞれの地域で指定できる建ぺい率と容積率の数値がことなりますので、調査時に確認しています。
５ 建築規制
①道路斜線制限
道路周辺の日照、採光、通風などの環境を確保するために
建築物の高さが一定勾配の斜線の内側に収まるようにする規制
②隣地斜線制限
隣地の採光、通風などを確保するために、
建築物の高さが一定勾配の斜線の内側に収まるようにする規制
③北側斜線制限
住居系の用途地域の日照を確保するために、
建築物の北側の高さを制限する規制
④日影規制
中高層建築物が近隣の敷地に日影を落とす時間を制限し、
近隣の日照条件の悪化を防ぐための規制
などなど順番に調査をおこなっています。
他にも
・各関係法令の調査：地区計画・宅地造成規制法・河川法
・埋蔵文化財包蔵地の有無
・道路の種別・後退方法・番号
・上水道埋設管
・下水道埋設管
の事について調査しています。
また紹介していきたいと思います。
